Usufruit temporaire de parts de SCI : où commence l'abus de droit ?
Céder à votre société l'usufruit temporaire des parts de votre SCI déplace l'imposition des loyers de votre feuille d'impôt vers celle de l'entreprise. L'opération est parfaitement légale. Elle devient attaquable le jour où il ne reste plus rien pour la justifier, sinon l'économie d'impôt.
Pourquoi ce montage séduit les dirigeants
Vous détenez une SCI à l'impôt sur le revenu. Chaque année, les loyers remontent dans votre déclaration personnelle, taxés au barème progressif, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (Service-Public.fr).
L'idée consiste à céder l'usufruit temporaire des parts à votre société soumise à l'IS. Vous gardez la nue-propriété ; elle encaisse les loyers pendant la durée convenue.
Le levier tient en un article. Lorsque des parts d'une société de personnes figurent à l'actif d'une entreprise à l'IS, la quote-part de résultat est déterminée selon les règles de l'IS (Légifrance, article 238 bis K du CGI). Amortissement des immeubles, intérêts d'emprunt, amortissement de l'usufruit lui-même : le résultat imposable fond, parfois jusqu'au déficit.
Le prix s'appuie souvent sur le barème fiscal : 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (Légifrance, article 669 du CGI). Vingt ans valent 46 %, trente ans 69 %.
Le premier péage : l'article 13, 5° du CGI
Attention au coût d'entrée. Depuis le 14 novembre 2012, le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire n'est pas taxé comme une plus-value, mais comme un revenu catégoriel (Légifrance, article 13 du CGI).
Pour des parts de SCI qui encaissent des loyers, le prix reçu est donc imposé en revenus fonciers, l'année de l'opération. Et la doctrine retient la plus élevée des deux valeurs : le prix ou la valeur vénale de l'usufruit (BOFiP, BOI-IR-BASE-10-10-30).
Vous payez tout de suite pour économiser ensuite. Le calcul doit donc tenir sur toute la durée du démembrement.
Ce que l'administration regarde vraiment
L'article L. 64 du LPF vise les actes fictifs ou inspirés par le seul motif d'éluder l'impôt (Légifrance, article L. 64 du LPF). L'article L. 64 A a ensuite abaissé la barre : un but principalement fiscal suffit, pour les actes réalisés depuis le 1er janvier 2020 et les rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021 (Légifrance, article L. 64 A du LPF ; BOFiP, BOI-CF-IOR-30-20).
La sanction n'est pas symbolique : 80 % de majoration, ramenés à 40 % lorsque le contribuable n'a été ni l'initiateur principal ni le principal bénéficiaire (Légifrance, article 1729 du CGI).
Le sujet n'a rien de théorique. En 2024, le Comité de l'abus de droit fiscal a examiné 25 dossiers : 15 portaient sur la cession temporaire d'usufruit de titres de SCI (rapport annuel 2024). En 2019, déjà 15 affaires du même type (rapport annuel 2019).
Le détail qui a fait basculer le dossier
L'avis n° 2024-14 mérite lecture. Un père et ses deux fils cèdent à leur SAS l'usufruit temporaire de parts de vingt SCI, puis répètent l'opération sur onze autres, pour des durées de 15, 21 et 29 ans, valorisées au barème et financées par emprunt.
Le point de rupture n'est ni la durée, ni le prix. C'est que les nus-propriétaires n'ont pas libéré leur souscription au capital des SCI — 2 160 000 euros dans une seule d'entre elles.
La société usufruitière a donc supporté seule le financement des immeubles, d'où un déficit structurel. Le Comité y a vu un montage artificiel destiné à échapper à l'imposition des revenus fonciers, et a validé la majoration de 40 %.
Les juges ne suivent pas toujours l'administration
La qualification n'a rien d'automatique. En 2019, une cour a écarté le redressement visant une société ayant acquis pour vingt et un ans l'usufruit de parts de SCI et de SCEA : l'administration n'identifiait aucune disposition fiscale dont l'application littérale aurait été détournée, et l'opération répondait à des contraintes propres à l'exploitation (CAA de Douai, 1er juillet 2019, n° 17DA01029).
À l'inverse, un démembrement temporaire greffé sur une société interposée quelques jours avant la cession d'un immeuble a bien été jugé abusif (CAA de Paris, 21 septembre 2022, n° 21PA04204).
La différence ne tient pas au montage. Elle tient au dossier.
Les trois questions à poser avant de signer
- Le prix est-il économiquement défendable, et réellement payé ? Un barème forfaitaire n'est pas une valorisation ; une inscription en compte courant n'est pas un paiement.
- Chacun assume-t-il sa part ? C'est le défaut de libération du capital par les nus-propriétaires qui a fait basculer les avis de 2019 comme celui de 2024.
- Que reste-t-il de l'opération si l'on retire l'économie d'impôt ? Le motif non fiscal doit exister, être documenté et daté avant l'acte, pas reconstitué pendant le contrôle.
Ce qu'il faut retenir
Céder à sa société l'usufruit temporaire de parts de SCI n'est pas un montage interdit. C'est un montage exposé, dont l'administration a fait l'un de ses terrains de contrôle privilégiés depuis 2019.
Le texte fixe le cadre, mais ce sont les faits qui décident : la réalité du prix, l'effort financier de chacun, la cohérence d'ensemble avec un projet qui existerait même sans avantage fiscal.
Chez Arkalyans, notre métier consiste précisément à cela : mettre à plat l'articulation entre votre société et votre patrimoine immobilier, et vérifier qu'un schéma reste défendable une fois l'économie d'impôt mise de côté.
Votre SCI et votre société d'exploitation s'articulent-elles dans les bonnes conditions ?
Prendre rendez-vousAvertissement — Cet article est rédigé à titre purement informatif et pédagogique ; il ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Les règles fiscales mentionnées (CGI, BOFiP) sont susceptibles d'évoluer. Chaque situation patrimoniale étant unique, nous recommandons de consulter un avocat fiscaliste, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine certifié (CGP/CGPI) avant de prendre toute décision. Arkalyans n'est pas habilité à délivrer des conseils fiscaux individualisés.
L'idée de cet article est venue à l'équipe d'ARKALYANS en lisant un article originellement publié par l'équipe de RESODINFO dont nous recommandons vivement une lecture régulière. Découvrir RESODINFO
Sources
- Service-Public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements — taux global de 17,2 % sur les revenus du patrimoine. Source primaire.
- Légifrance — Article 238 bis K du Code général des impôts — détermination de la quote-part de résultat selon les règles de l'IS lorsque les parts figurent à l'actif d'une société soumise à cet impôt. Source primaire.
- Légifrance — Article 669 du Code général des impôts — barème de l'usufruit à durée fixe : 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. Source primaire.
- Légifrance — Article 13 du Code général des impôts — imposition en revenu catégoriel du produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire. Source primaire.
- BOFiP-Impôts — BOI-IR-BASE-10-10-30 — doctrine sur les modalités d'imposition de la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire (cessions depuis le 14 novembre 2012). Source primaire.
- Légifrance — Article L. 64 du Livre des procédures fiscales — procédure de l'abus de droit fiscal. Source primaire.
- Légifrance — Article L. 64 A du Livre des procédures fiscales — abus de droit à but principalement fiscal. Source primaire.
- BOFiP-Impôts — BOI-CF-IOR-30-20 — champ et entrée en vigueur de la procédure de l'article L. 64 A du LPF. Source primaire.
- Légifrance — Article 1729 du Code général des impôts — majorations de 80 % et 40 % en cas d'abus de droit. Source primaire.
- Comité de l'abus de droit fiscal — Rapport annuel 2024 (avis n° 2024-14 et 2024-15 à 2024-28) — DGFiP, impots.gouv.fr. Source primaire.
- Comité de l'abus de droit fiscal — Rapport annuel 2019 (avis n° 2019-42 et affaires liées) — DGFiP, impots.gouv.fr. Source primaire.
- Légifrance — CAA de Douai, 4e chambre, 1er juillet 2019, n° 17DA01029 — abus de droit écarté pour l'acquisition d'un usufruit temporaire de parts de SCI et de SCEA. Source primaire.
- Légifrance — CAA de Paris, 2e chambre, 21 septembre 2022, n° 21PA04204 — abus de droit retenu pour un démembrement temporaire avec société interposée. Source primaire.