Immeuble en France via une société étrangère : l'IS sur un loyer jamais encaissé

Trois bâtiments dans le Vaucluse, zéro loyer, plus de dix ans de contentieux

Au 1er janvier 2025, la France comptait 3,8 millions de résidences secondaires et logements occasionnels, soit 9,8 % du parc de logements (INSEE, septembre 2025). Une partie n'appartient pas à des personnes physiques, mais à des sociétés — souvent étrangères, souvent créées « pour simplifier la transmission ».

Voici ce que cela peut coûter.

Une limited liability company californienne, siège à Palo Alto. À Ménerbes, dans le Vaucluse, elle possède un ensemble immobilier de trois bâtiments : une maison de 130 m², une « grande maison » de 714 m² construite en 1650, et une « petite maison » de 117 m² datant de 1800. Les parents d'un des associés y résident, sans payer de loyer.

L'administration a estimé que renoncer ainsi à des recettes ne relevait pas d'une gestion normale — un point que la société n'a jamais contesté — et a réintégré les loyers non perçus dans son résultat imposable à l'IS, au titre de 2011 et 2012.

Plus de dix ans de procédure ont suivi : le tribunal administratif de Nîmes en 2019, la cour administrative d'appel de Marseille en 2022, un premier arrêt du Conseil d'État le 13 novembre 2023 (n° 465852), un renvoi favorable à la société le 30 janvier 2025 (n° 23MA02689), puis la décision définitive du Conseil d'État le 12 novembre 2025 (n° 502894).

Verdict : la société paie.

Ce n'est pas votre activité qui déclenche l'IS, c'est votre forme sociale

Tout le litige tenait à une question simple. Faut-il regarder ce que la société fait, ou ce qu'elle est ?

En 2023, le Conseil d'État avait posé un principe rassurant : mettre gratuitement un immeuble à la disposition des parents d'un associé ne caractérise pas, par elle-même, une activité lucrative au sens de l'article 206 du CGI.

Sauf que ce critère du caractère lucratif ne vise qu'une catégorie résiduelle de personnes morales. Le 1 de l'article 206 rend passibles de l'impôt sur les sociétés les sociétés de capitaux « quel que soit leur objet » (Légifrance). La doctrine fiscale ne laisse aucune marge : ces dispositions « ont une portée générale » (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-10).

Restait à savoir à quelle forme française rattacher une LLC californienne. Le 12 novembre 2025, le Conseil d'État a tranché : compte tenu de la responsabilité des associés limitée à leurs apports et de la grande liberté statutaire que leur laisse le droit californien, cette LLC est assimilable à une société par actions simplifiée de droit français.

Or le CGI assimile lui-même la SAS à une société anonyme (article 1655 quinquies). La société est donc passible de l'IS « à raison de sa forme sociale », écrit le Conseil d'État, « sans qu'il soit besoin d'examiner la nature et le caractère lucratif de son activité ».

La discussion sur l'activité réelle s'arrête là.

Un loyer que vous n'encaissez jamais reste un loyer imposable

Une fois dans le champ de l'impôt, la logique s'inverse.

L'article 209 du CGI n'impose que les bénéfices « réalisés dans les entreprises exploitées en France » (Légifrance). Un immeuble français exploité depuis une structure étrangère y entre sans difficulté.

Et une société qui renonce, sans contrepartie, au loyer de la famille de son associé offre un angle d'attaque immédiat : la valeur locative non facturée est réintégrée au résultat.

Autrement dit : plus votre bien vaut cher, plus le loyer que vous ne percevez pas est élevé. Sur un ensemble estimé 2 millions d'euros, la base réintégrée approche 100 000 € par an, taxés au taux normal de l'IS, aujourd'hui de 25 % (article 219 du CGI) — sur une trésorerie qui n'existe pas.

La société a bien tenté de contester ces comparables et de faire valoir ses charges. Elle n'a pas apporté la preuve, qui lui incombait, du caractère exagéré des impositions.

Côté bénéficiaire, l'avantage n'est pas neutre non plus : le c de l'article 111 du CGI range « les rémunérations et avantages occultes » parmi les revenus distribués (Légifrance).

Le second piège : 3 % de la valeur du bien, chaque année

Détenir un immeuble français par une personne morale déclenche une seconde taxe, moins connue.

Les articles 990 D à 990 G du CGI soumettent toute entité juridique, française ou étrangère, propriétaire directe ou indirecte d'un immeuble en France, à une taxe annuelle de 3 % de sa valeur vénale (Légifrance).

Des exonérations existent, mais plusieurs ne sont pas automatiques : elles supposent une déclaration annuelle, à souscrire au plus tard le 15 mai, révélant la consistance des biens et l'identité des détenteurs (impots.gouv.fr ; BOFiP, BOI-PAT-TPC).

La structure choisie « pour la confidentialité » n'échappe donc à la taxe qu'à condition de dire qui se cache derrière.

Une échéance manquée coûte 3 % de la valeur du bien. Chaque année.

Les trois questions à poser avant de constituer la structure

1. À quelle forme sociale française ma société étrangère serait-elle assimilée ? La responsabilité limitée des associés et la liberté statutaire y pèsent lourd.
2. Quelle serait la valeur locative de mon bien, reconstituée à 5 % de sa valeur vénale ? C'est la base sur laquelle l'administration raisonnera le jour où personne ne paie de loyer.
3. Qui dépose la déclaration liée à la taxe de 3 %, et à quelle date ? L'exonération se perd sur une simple échéance de calendrier.