Tontine en SCI : la clause qui peut faire annuler la société

L'essentiel en 30 secondes

• Une tontine sur toutes les parts d'une société civile ne tombe pas seule : c'est la société qui encourt la nullité.
• L'arrêt est publié au Bulletin.
• Il ne dit rien d'une clause limitée à une partie des parts.
• Un concubin n'hérite que par testament, et paie alors 60 % de droits après 1 594 € d'abattement.

Que s'est-il passé dans l'affaire jugée le 9 avril 2026 ?

Le 1er octobre 2010, deux concubins constituent une SCI à parts égales. Elle achète un immeuble d'habitation, puis le loue aux deux associés. Les statuts contiennent une clause d'accroissement, autre nom de la clause de tontine.

En 2017, l'associée demande la dissolution anticipée de la SCI et veut faire déclarer la clause « réputée non écrite ». La dissolution est accordée, un liquidateur désigné. Mais la cour d'appel de Rennes, le 21 janvier 2025, rejette sa demande visant la clause.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Paradoxe : l'associée perd, et pourtant la clause sort de l'arrêt bien plus mal en point qu'elle ne le demandait.

Pourquoi la Cour parle-t-elle de nullité de la société ?

Selon l'article 1832 du Code civil, la société est « instituée par deux ou plusieurs personnes ».

Or la tontine attribue au dernier survivant, « de manière rétroactive », la propriété des parts. Si elle les couvre toutes, la Cour relève qu'elle « emporte leur réunion en une seule main au décès de l'avant-dernier tontinier ».

Cette réunion ne relève pas de l'article 1844-5, qui tolère l'associé unique en cours de vie sociale. Elle joue « rétroactivement, à la constitution de la société ». Tout se passe comme si un seul associé avait détenu les parts dès l'origine.

D'où la conclusion de la Cour : une telle clause « entraîne ainsi la nullité de la société ».

Pas question, donc, de la réputer simplement non écrite. Ce sort est réservé aux clauses dont la violation n'entraîne pas la nullité de la société. L'arrêt applique l'ancienne rédaction de l'article 1844-10 ; la version actuelle vise toujours « les dispositions fixant un nombre minimal de deux associés ».

Une précision : la Cour n'a pas annulé elle-même cette SCI, déjà en liquidation. Elle a posé un principe.

Que se passe-t-il si votre SCI est annulée ?

La nullité ne remonte pas le temps. Selon l'article 1844-15, elle « met fin, sans rétroactivité, à l'exécution du contrat » et produit les effets d'une dissolution judiciaire. La société est liquidée.

Concrètement, l'immeuble logé dans la SCI suit les règles de la liquidation. Le mécanisme imaginé pour transmettre le bien au survivant est précisément ce qui disparaît.

Depuis le 1er octobre 2025, l'action en nullité se prescrit par deux ans « à compter du jour où la nullité est encourue » (article 1844-14). L'arrêt ne dit pas à quelle date elle l'est pour une clause de tontine.

L'action s'éteint aussi si sa cause a disparu au jour où le tribunal statue en première instance (article 1844-11). D'où l'intérêt d'examiner une modification des statuts tant que les deux associés sont en vie.

La tontine allège-t-elle vraiment la facture fiscale ?

L'article 754 A du CGI vise les biens recueillis grâce à une clause insérée dans un « contrat d'acquisition en commun ». Ils sont réputés transmis à titre gratuit : le survivant paie des droits de succession.

Exception : l'habitation principale commune à deux acquéreurs, d'une valeur globale inférieure à 76 000 €, supporte les droits de mutation à titre onéreux, sauf option pour les droits de succession (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10, § 290 et 300).

L'administration précise que l'article 754 A ne s'applique pas à une tontine qui ne serait pas insérée dans un tel contrat (§ 280). Une clause logée dans des statuts de SCI appelle donc une analyse propre.

Pour un concubin, l'enjeu est lourd : aucun droit sur la succession sans testament et, avec testament, 60 % de droits après 1 594 € d'abattement (Service-Public.fr).

Quelles pistes restent ouvertes ?

La clause portant sur une partie seulement des parts n'est pas traitée par l'arrêt. Sa validité n'est donc pas confirmée par cette décision : la question reste ouverte.

Le statut du couple pèse lourd. Il n'y a pas de droits de succession entre époux ni entre partenaires de Pacs. Le site officiel Service-Public.fr cite aussi le testament, la donation, l'assurance-vie et l'assurance-décès pour protéger un partenaire (Service-Public.fr).

Les trois questions à poser à votre notaire

1. Vos statuts contiennent-ils une clause d'accroissement, et sur quelles parts ? Une clause sur tout le capital est désormais le scénario à risque.
2. Peut-on encore agir tant que vous êtes tous les deux en vie ? Une régularisation se discute avant le premier décès.
3. Votre statut de couple correspond-il à ce que vous voulez transmettre ? Concubinage, Pacs ou mariage n'ont pas du tout la même facture fiscale.