Résidence principale : un toit, pas un placement
Votre résidence principale est d'abord un lieu de vie, une sécurité et un choix familial. La juger comme un placement fausse la décision : elle commence par 7 à 8 % de frais dans l'ancien, immobilise un gros capital et ses prix reculent depuis 2022 en Île-de-France. Ses vrais atouts sont ailleurs : fiscaux et familiaux.
Claire et Olivier, 54 ans, ont un patrimoine de 3 millions d'euros, dont une bonne part dans la société d'Olivier. Ils visitent un appartement ancien à 1,5 million d'euros. L'agent immobilier conclut : « Et puis, c'est un placement. »
C'est la phrase à examiner. Car ce logement représenterait la moitié de leur patrimoine. Et la moitié de leur patrimoine mérite mieux qu'un slogan.
Un « placement » qui commence par une perte
Dans l'ancien, les frais d'acquisition représentent « environ 7 % ou 8 % » du prix, selon les Notaires de France (mis à jour le 25 novembre 2025). Pour Claire et Olivier : 105 000 à 120 000 € versés le jour de la signature, et qui ne se revendent pas.
L'essentiel est fiscal. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever leur taux de droits de mutation au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028 (collectivites-locales.gouv.fr). Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse (BOFiP, actualité du 17 juin 2026).
Vient ensuite le crédit. En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteignait 3,30 %, sur 22 ans et 8 mois en moyenne (Banque de France, juillet 2026). À ce taux, emprunter 1 million d'euros sur 20 ans coûte environ 367 000 € d'intérêts, hors assurance.
Puis la détention. La taxe foncière sur les propriétés bâties a encore progressé de 2,8 % en 2025, pour 1 117 € en moyenne par particulier, tous biens confondus (DGFiP Statistiques n° 46, mai 2026). S'y ajoutent l'entretien, les travaux et l'assurance.
La pierre ne monte pas toujours
Sur vingt ans, le pari a souvent payé. Entre début 2001 et mi-2020, les prix de l'ancien ont été multipliés par 2,3 en métropole et par 2,6 en Île-de-France. Les loyers, eux, l'ont été par 1,4 (Insee, Prix des logements anciens et loyers, mai 2021).
Conséquence : rapporté au prix, le loyer a fondu d'environ 40 % sur la période (calcul Arkalyans). Acheter est devenu cher par rapport à louer.
Et la hausse s'est retournée. Au deuxième trimestre 2026, les prix de l'ancien baissent encore de 0,8 % sur un an (Insee, 8 septembre 2026). D'après les indices Insee, un appartement francilien vaut 9,4 % de moins qu'à son sommet de 2022, une maison francilienne 12,5 % de moins, avant inflation (calcul Arkalyans).
Le passé ne dit rien de l'avenir. Il rappelle seulement qu'un prix immobilier peut stagner ou baisser des années durant.
Les vrais atouts sont fiscaux et familiaux
La résidence principale garde des avantages qu'aucun autre actif ne réunit.
À la revente, pas d'impôt sur la plus-value. Le Code général des impôts exonère la cession du logement qui constitue « la résidence principale du cédant au jour de la cession » (Légifrance, CGI, article 150 U).
À l'IFI, un abattement de 30 %. Il s'applique à la valeur vénale du logement occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, pour un seul bien par foyer (Légifrance, CGI, article 973). Un appartement de 2 millions d'euros entre ainsi pour 1,4 million dans l'assiette. Le seuil d'imposition est de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable (Service-Public.fr, vérifié le 6 mars 2026).
Au décès, un toit pour le conjoint. Le conjoint survivant qui y vivait en a « de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite » (Code civil, article 763). Il peut ensuite bénéficier d'un droit d'habitation jusqu'à son décès, sous conditions (Code civil, article 764). Nous détaillons ces règles dans notre article sur le droit viager au logement.
Ces atouts protègent. Ils ne transforment pas un logement en moteur de rendement.
Combien de votre patrimoine sous votre toit ?
Chez les 10 % de ménages les plus aisés, l'immobilier pèse en moyenne 54 % du patrimoine brut, les actifs financiers 23 % et les actifs professionnels 19 % (Insee, octobre 2024). Presque tous sont propriétaires de leur résidence principale.
Il n'existe pas de bonne proportion universelle. Trois repères aident pourtant à juger.
La liquidité. Un logement ne se vend ni en partie, ni en quelques jours. Ce qui finance un imprévu, c'est le reste du patrimoine.
La concentration. Pour un dirigeant, entreprise et maison forment souvent deux actifs illiquides, exposés à la même économie locale.
Le levier. Le crédit amplifie dans les deux sens. Un endettement élevé sur un bien dont le prix baisse réduit d'autant la marge de manœuvre.
Trois questions à vous poser
- Achèteriez-vous ce logement s'il ne devait jamais prendre de valeur ? Si la réponse est non, vous achetez un placement, pas un toit.
- Que resterait-il de disponible le lendemain de la signature ? Frais, apport et travaux sortent d'un coup de l'épargne liquide.
- Votre résidence principale protège-t-elle bien votre conjoint ? L'abattement IFI et le droit au logement dépendent de la façon dont le bien est détenu et occupé.
Ce qu'il faut retenir
La résidence principale se choisit pour y vivre, pas pour s'enrichir. Ses frais d'entrée, son coût de détention et son illiquidité en font un mauvais placement, mais un excellent abri.
Ses vrais avantages, fiscaux et familiaux, se gagnent dans la façon de la détenir et de la financer, et dans la part qu'on lui laisse prendre.
Chez Arkalyans, notre métier consiste précisément à cela : replacer chaque décision immobilière dans votre patrimoine global, avant de signer.
Quelle place votre résidence principale occupe-t-elle vraiment dans votre patrimoine ?
Prendre rendez-vousAvertissement
Tout investissement immobilier, comme tout investissement en instruments financiers, comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les évolutions de prix citées proviennent des indices Notaires-Insee des logements anciens : multiplication des prix entre le premier trimestre 2001 et le deuxième trimestre 2020 (Insee, publication du 27 mai 2021) ; variation sur un an au deuxième trimestre 2026 et écart au sommet de 2022 calculé par Arkalyans à partir des indices régionaux, en valeur nominale, avant inflation (Insee, publication du 8 septembre 2026, données provisoires et révisables). Le coût du crédit est un calcul Arkalyans illustratif, sur la base du taux moyen publié par la Banque de France pour juillet 2026, hors assurance et frais de garantie ; les conditions réelles varient selon chaque emprunteur. Les montants de l'exemple sont hypothétiques. Un bien immobilier est un actif peu liquide : sa revente peut prendre du temps et intervenir à un prix inférieur au prix d'achat ; un financement à crédit expose au risque de taux et amplifie les variations de valeur.
Les règles fiscales citées sont celles en vigueur à la date de mise à jour de l'article. Elles peuvent évoluer, et leur application dépend de la situation de chacun.
Cet article est publié par ARKALYANS à des fins d'information générale et de présentation de ses services. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée en matière d'assurance, ni une consultation juridique ou fiscale, et ne tient pas compte de votre situation personnelle. Il ne constitue pas non plus une offre, une sollicitation ou une incitation à souscrire, acheter ou vendre un instrument financier ou un contrat d'assurance.
Un conseil adapté suppose l'analyse préalable de votre situation, de vos objectifs, de vos connaissances, de votre expérience et de votre tolérance au risque. ARKALYANS ne le délivre que dans le cadre d'une relation formalisée : remise du document d'entrée en relation, recueil de vos informations et, en assurance, de vos exigences et besoins, lettre de mission, puis conseil écrit et motivé.
ARKALYANS est conseiller en investissements financiers (CIF) et courtier en assurance, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 26012232 (www.orias.fr).
Sources
- Notaires de France — Cost of buying a house: conveyancing fees : frais d'acquisition « approximately 7% or 8% » du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf — Conseil supérieur du notariat, mis à jour le 25 novembre 2025.
- Collectivites-locales.gouv.fr — Droits de mutation : taux départemental de droit commun plafonné à 4,50 %, relèvement possible dans la limite de 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 — Direction générale des collectivités locales, consulté le 3 novembre 2026 (source officielle).
- BOFiP-Impôts — ENR - DMTOI, actualité ACTU-2025-00129 : hausse non applicable lorsque le bien constitue une première propriété destinée à la résidence principale de l'acquéreur — DGFiP, 17 juin 2026 (source officielle).
- Banque de France — Panorama des prêts à l'habitat des ménages, juillet 2026 : taux moyen 3,30 %, durée initiale moyenne 22 ans et 8 mois — Banque de France, mis à jour en septembre 2026 (source primaire).
- DGFiP Statistiques n° 46 — En 2025, la taxe foncière progresse de 2,4 % : TFPB +2,8 %, 1 117 € en moyenne par particulier — impots.gouv.fr, 5 mai 2026 (source primaire).
- Insee — Prix des logements anciens et loyers : prix de l'ancien ×2,3 (métropole) et ×2,6 (Île-de-France), loyers ×1,4, entre le 1er trimestre 2001 et le 2e trimestre 2020 — Insee Références, 27 mai 2021 (source primaire).
- Insee — Informations rapides n° 216, indices Notaires-Insee des prix des logements anciens au 2e trimestre 2026 : −0,8 % sur un an ; indices régionaux base 2015 — Insee, 8 septembre 2026, données provisoires (source primaire ; écarts au sommet de 2022 : calcul Arkalyans).
- Légifrance — Code général des impôts, article 150 U (II, 1°) : exonération de la plus-value sur la résidence principale du cédant au jour de la cession — version en vigueur depuis le 21 février 2026 (source officielle).
- Légifrance — Code général des impôts, article 973 (I) : abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale à l'IFI, un seul immeuble en cas d'imposition commune — version en vigueur depuis le 31 décembre 2023 (source officielle).
- Service-Public.fr — Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : seuil de 1 300 000 € au 1er janvier 2026, abattement de 30 % sur la résidence principale — Direction de l'information légale et administrative, vérifié le 6 mars 2026 (source officielle).
- Légifrance — Code civil, article 763 : jouissance gratuite du logement pendant une année pour le conjoint successible et article 764 : droit d'habitation jusqu'au décès — versions en vigueur au 3 novembre 2026 (source officielle).
- Insee — En vingt ans, les inégalités de patrimoine se sont accrues, en lien avec la hausse des prix de l'immobilier : composition du patrimoine brut des 10 % les plus aisés (immobilier 54 %, financier 23 %, professionnel 19 %) — Insee Références, 17 octobre 2024, enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021 (source primaire).