Droit viager au logement : rester dans les lieux ne suffit pas

L'essentiel en 30 secondes

• Deux droits, pas un. Le droit temporaire d'un an (art. 763) et le droit viager d'habitation (art. 764) ne suivent pas le même régime.
• Le premier est automatique. Il joue « de plein droit », pendant une année, et le texte est d'ordre public.
• Le second se réclame. Le conjoint dispose d'un an à partir du décès pour manifester sa volonté d'en bénéficier (art. 765-1).
• La règle qui piège. Cette manifestation peut être tacite, mais elle ne peut pas résulter du seul maintien dans les lieux (Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 20-16.674, publié au bulletin).
• Ce qu'il faut faire. Un écrit daté, adressé au notaire chargé de la succession, dans l'année.

Deux droits différents, et un seul se réclame

C'est la confusion la plus fréquente. Le Code civil protège le logement du conjoint survivant par deux mécanismes distincts.

Le premier est le droit temporaire au logement. L'article 763 le dit sans ambiguïté : le conjoint qui occupait effectivement le logement à titre d'habitation principale « a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit ». Aucune démarche. Aucun délai à surveiller.

Le second est le droit viager d'habitation de l'article 764. Il dure jusqu'au décès du conjoint — et il faut le demander.

Douze ans dans la maison, une demande formulée six ans trop tard

L'affaire jugée le 2 mars 2022 est d'une banalité redoutable.

M. [I] décède le 24 avril 2010. Il laisse un fils né d'une première union, [J], et son épouse, Mme [L], avec qui il possédait le logement en commun. Elle y reste, sans interruption, et ne fait aucune démarche : cela va de soi.

Le fils conteste. La cour d'appel de Grenoble, le 12 mars 2019, donne raison à la veuve : rester sur place un an après le décès vaudrait demande tacite. La Cour de cassation casse.

Une phrase, et tout le régime tient dedans

La Cour de cassation rappelle d'abord la règle, au visa des articles 764 et 765-1 : « le conjoint survivant dispose d'un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement ».

Puis la solution :

Le mot important est seul. La Cour n'exige pas un acte solennel : le tacite reste admis. Elle refuse qu'on la déduise du seul fait d'être resté — un conjoint reste chez lui pour mille raisons étrangères à une option successorale.

L'arrêt est publié au bulletin : un arrêt de principe, pas une décision d'espèce. La même solution a été reprise le 25 octobre 2023 (pourvoi n° 21-23.999), dans une décision non publiée.

L'arrêt ne juge pas pour autant que Mme [L] a perdu son droit : l'affaire repart devant Lyon. Il ne dit rien non plus de l'indemnité d'occupation, question distincte — quand l'occupation devient payante.

Quel logement ouvre le droit ?

L'article 764 pose une condition d'assiette souvent oubliée : le logement doit appartenir aux époux ou dépendre totalement de la succession. Un bien commun aux seuls époux entre dans le champ ; une quote-part détenue avec un tiers — un frère, une SCI familiale — non.

Le droit temporaire, lui, a prévu le cas : si le logement était loué ou n'appartenait au défunt que « pour partie indivise », les loyers ou l'indemnité d'occupation sont remboursés par la succession pendant l'année.

Comment manifester sa volonté sans laisser de doute

La Cour ne dresse aucune liste. Elle fixe une exigence : la manifestation doit être non équivoque. Et c'est au conjoint de la prouver.

En pratique, tout écrit daté, intervenu dans l'année, remplit cette fonction : une déclaration adressée au notaire chargé de la succession — la voie la plus sûre, parce qu'elle est datée et conservée —, une mention dans l'acte de notoriété ou la déclaration de succession, un courrier recommandé aux cohéritiers, une demande explicite dans un acte de procédure.

Ces supports ne figurent pas dans l'arrêt. Ils valent parce qu'ils datent et prouvent.

Le réflexe inverse est le plus coûteux : ne rien signer pour ne pas envenimer les relations avec les enfants d'un premier lit. Le silence ne protège pas. Il fait courir le délai.

Le droit viager n'est pas un cadeau : il s'impute

Réclamer ce droit n'est pas neutre. L'article 765 prévoit que sa valeur s'impute sur les droits successoraux recueillis par le conjoint : inférieure, celui-ci prend le complément sur les biens existants ; supérieure, il ne doit aucune récompense à la succession.

Ces droits sont eux-mêmes encadrés. L'article 758-5 fixe la masse de calcul du quart en pleine propriété — biens existant au décès, augmentés fictivement de ceux dont le défunt a disposé au profit de successibles sans dispense de rapport — et limite l'exercice du droit aux biens dont le défunt n'a disposé ni entre vifs, ni par testament. C'est l'assiette du quart, que nous traitons à part.

Cela se chiffre avec le notaire, avant de décider.

Ce que le défunt peut vous retirer — et ce qu'il ne peut pas

L'article 764 s'ouvre par une réserve : le droit viager joue « sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l'article 971 ». L'article 971 vise le testament par acte public, reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins.

Un testament olographe écrit dans un tiroir ne suffit donc pas à priver le conjoint du droit viager. Seul le testament authentique le peut — et il reste contestable sur d'autres terrains.

Le droit temporaire d'un an, lui, ne peut pas être écarté : l'article 763 est d'ordre public.

Le droit viager n'est ni la seule protection, ni toujours la meilleure. L'attribution préférentielle, un usufruit conventionnel ou une donation entre époux se décident à froid — comme l'autre décision que le conjoint doit prendre après le décès. Le traitement à l'IFI des droits d'usage et d'habitation se regarde au même moment.

Les trois questions à poser au notaire

1. Le logement remplit-il la condition d'assiette ? Appartient-il aux époux, ou dépend-il totalement de la succession ? Une quote-part détenue avec un tiers change la réponse.
2. Ma volonté est-elle écrite, datée et sans ambiguïté ? Une déclaration reçue par le notaire dans l'année vaut mieux qu'une évidence partagée en famille.
3. Combien vaut ce droit, et sur quoi s'impute-t-il ? La valorisation décide de ce qui restera à prendre sur les autres biens.