IFI et démembrement : pourquoi l'usufruit subi se partage et l'usufruit choisi ne se partage pas

L'essentiel en 30 secondes

• Le principe : l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI, en vigueur depuis le 1^er janvier 2018, inchangé au 9 septembre 2026).
• L'exception : quatre cas d'usufruit légal, où l'assiette se répartit selon le barème de l'article 669 du CGI — barème de 2003, inchangé au 9 septembre 2026.
• La liste est fermée : « limitative », dit le BOFiP (§ 120, version du 8 juin 2018).
• La contrepartie : le nu-propriétaire devient redevable, sans aucun revenu en face.
• Le seuil : 1 300 000 € net taxable en 2026 (art. 964 du CGI, inchangé au 9 septembre 2026).
• La date du démembrement est indifférente : le Conseil constitutionnel a censuré la clause qui en faisait un critère.

Le principe : celui qui perçoit les revenus paie l'impôt

Le premier alinéa de l'article 968 du CGI est net : « Les actifs mentionnés à l'article 965 grevés d'un usufruit […] sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier […] pour leur valeur en pleine propriété. »

Le texte « tire les conséquences des règles du droit civil selon lesquelles l'usufruitier est tenu d'assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance » (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 10). Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer.

Vous avez donné la nue-propriété d'un immeuble à vos enfants en gardant l'usufruit ? C'est vous qui portez 100 % de la valeur.

Quatre cas d'usufruit légal, et la liste est fermée

Le deuxième alinéa pose l'exception sous une condition souvent oubliée : « à condition, pour l'usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire ». Qui cède son usufruit perd la répartition. La réversion d'usufruit prévue au contrat, elle, n'est pas traitée comme une cession (§ 60).

Le 1° énumère les quatre cas où le démembrement résulte de la loi civile :

• l'article 757 du Code civil — l'option du conjoint survivant entre « l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens » (en vigueur depuis le 1^er juillet 2002) ;
• l'article 767 ancien, dans sa rédaction antérieure à la loi du 3 décembre 2001 ;
• l'article 1094 ancien, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 ;
• l'article 1098 du Code civil — la faculté, pour l'enfant qui n'est pas issu des deux époux, d'abandonner l'usufruit plutôt que de laisser exécuter une libéralité faite au conjoint.

Les 2° et 3° y ajoutent deux cas particuliers : la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, et l'usufruit réservé lors d'un don à l'État ou à une association reconnue d'utilité publique.

La porte se referme là : le BOFiP précise que cette énumération « est limitative » (§ 120).

Ce qui bascule dans la pleine propriété

L'article 968 vise nommément le contre-exemple : « Les biens dont la propriété est démembrée en application d'autres dispositions, notamment de l'article 1094-1 du même code, ne peuvent faire l'objet de cette imposition répartie. »

L'article 1094-1, c'est la donation au dernier vivant : le réflexe de protection le plus répandu chez les couples ferme la répartition.

Le BOFiP y ajoute les conventions matrimoniales (§ 140) et les accords entre héritiers qui « fixent l'usufruit du conjoint survivant à un montant supérieur à celui qui lui est conféré par la loi » (§ 150). Le legs en usufruit suit la même logique : le Conseil constitutionnel oppose l'usufruit « constitué par détermination de la loi » à celui qui « procède d'une convention ou d'un testament ».

Le barème de l'article 669, inchangé depuis le 31 décembre 2003

Les quotes-parts ne se négocient pas : elles dépendent du seul âge de l'usufruitier.

I de l'article 669 du CGI, version du 31 décembre 2003, vérifiée inchangée au 9 septembre 2026. Le II vise à part l'usufruit à durée fixe — voir l'usufruit viager cédé à une personne morale.

Deux millions d'euros, deux redevables différents

Un immeuble valorisé 2 000 000 €, une conjointe survivante de 74 ans, un enfant unique, aucun autre bien immobilier de part et d'autre.

Usufruit légal (art. 757) : la tranche « moins de 81 ans révolus » donne 30 % à l'usufruit. La conjointe déclare 600 000 €, sous le seuil : hors IFI. L'enfant nu-propriétaire déclare 1 400 000 € et devient redevable, sans percevoir un euro de loyer.

Usufruit conventionnel : la conjointe déclare 2 000 000 €, l'enfant ne déclare rien.

Le résultat tient à la composition de la famille : avec deux enfants, chaque nue-propriété ressort à 700 000 €, sous le seuil de 1 300 000 € (2026), et personne n'est redevable. L'exemple illustre le mécanisme de répartition, pas une situation générale.

Même famille, même immeuble, deux contribuables différents. Ce n'est pas un argument d'optimisation : l'option de l'article 757 se décide devant le notaire, pour des raisons civiles — protection du conjoint, équilibre entre enfants, liquidités. Le calcul illustre le barème ; il ne dicte aucun choix. Le fait générateur reste l'option du conjoint après le décès.

Le vrai piège : le nu-propriétaire devient redevable

La répartition passe pour une faveur faite au conjoint. Son coût symétrique tombe sur les enfants.

Le BOFiP est explicite : « Lorsque les conditions prévues aux 1° à 3° de l'article 968 du CGI sont satisfaites, le nu-propriétaire est imposé sur la valeur de la nue-propriété, peu important que l'usufruit soit effectivement imposé (usufruitier non imposable à l'IFI ou usufruitier personne morale par exemple) » (§ 60).

Que l'usufruitier ne paie pas — sous le seuil, ou société — ne dispense de rien. Le seuil s'apprécie foyer par foyer, au 1^er janvier.

Sur la preuve de l'option, l'administration est souple : déclaration de succession, ou à défaut déclaration d'IFI de l'année suivante (§ 90).

Ce que le Conseil constitutionnel a validé — et ce qu'il a censuré

La règle a été contestée dès l'examen de la loi de finances pour 2018, puis reprise par la question écrite n° 13940 de Mme Laurianne Rossi (6 novembre 2018, réponse du 16 avril 2019).

La référence, c'est la décision n° 2017-758 DC du 28 décembre 2017. Son paragraphe 55 :

Les griefs d'égalité devant les charges publiques et d'inintelligibilité sont écartés (§ 54 et § 55).

Mais la même décision a censuré un point. Le législateur avait réservé la répartition aux démembrements de l'article 757 postérieurs au 1^er janvier 2018. Cette clause « traite différemment les titulaires d'usufruits constitués en application de l'article 757 du code civil selon leur date de constitution », différence « ni justifiée par une différence de situation ni par un motif d'intérêt général ». Est donc déclaré contraire à la Constitution « le second alinéa du A du paragraphe IX de l'article 31 » de la loi de finances (§ 59) — la clause d'entrée en vigueur, et elle seule.

L'article 968 lui-même est jugé conforme. La répartition s'applique donc quelle que soit la date du démembrement : un conjoint usufruitier depuis 2010 en bénéficie autant qu'un usufruitier de 2024.

Les trois questions à poser avant l'acte

1. D'où vient l'usufruit ? Option légale de l'article 757, ou donation au dernier vivant, testament, convention matrimoniale ? Cette réponse seule détermine l'assiette.
2. Vos enfants savent-ils qu'ils peuvent être redevables ? La nue-propriété entre dans leur patrimoine taxable, sans revenu en face.
3. Le droit a-t-il été cédé ? Une cession, un apport à une société — voir l'usufruit temporaire de parts de SCI — fait tomber la répartition.