Usufruit cédé à une société : barème viager, plafond de trente ans

L'essentiel en 30 secondes

• L'arrêt : Cass. com., 26 septembre 2018, n° 16-26.503, publié au bulletin (Bull. 2018, IV, n° 103). Rejet du pourvoi du directeur général des finances publiques.
• La question : sur quelle base liquider les droits d'enregistrement d'une cession d'usufruit entre deux sociétés ? Le barème par âge du I de l'article 669 du CGI, ou les 23 % par tranche de dix ans du II ?
• La réponse : le I. L'article 669 « ne distingue pas entre personnes physiques et morales », et l'usufruit cédé pour la durée de la survivance de personnes physiques « est de nature viagère ».
• L'enjeu chiffré : 210 217 € de droits acquittés contre 122 160 € au barème, soit 88 057 € réclamés en restitution.
• Ce qui n'est pas tranché : la durée civile. La Cour réserve l'article 619 du code civil d'un « peu important ». Elle ne dit pas que l'usufruit y échappe.

Un refus d'enregistrement, et 88 057 € en jeu

Le 10 décembre 2010, la SCI Placimmo, dont M. Z… est le gérant, acquiert auprès de la SCI Les Lys, dirigée par Mme Z…, l'usufruit d'un ensemble immobilier. L'acte prévoit que cet usufruit « devait s'éteindre au décès du survivant de M. ou Mme Z… ».

Deux sociétés de part et d'autre. Aucune personne physique n'est partie à l'acte. Mais la durée du droit est mesurée sur deux vies humaines.

Le conservateur des hypothèques refuse d'enregistrer l'acte, « au motif que les droits de mutation devaient être évalués en considération du prix de cession et non sur la base d'un pourcentage de la valeur de l'immeuble cédé en pleine propriété ».

Placimmo paie, puis réclame la restitution de 88 057 € : la différence entre les 210 217 € acquittés et les 122 160 € résultant du barème.

Devant la Cour de cassation, ce n'est pas le contribuable qui se pourvoit, c'est le directeur général des finances publiques. Son moyen soutenait que le I serait réservé aux personnes physiques, et qu'un usufruit plafonné à trente ans par le code civil serait un usufruit à durée fixe relevant du II. Ce moyen est rejeté.

Deux paragraphes, deux bases, deux résultats

Tout se joue dans un article de deux paragraphes, dont la version en vigueur date du 31 décembre 2003 et n'a pas bougé depuis (vérifié sur Légifrance au 9 septembre 2026).

L'arithmétique des deux textes suffit. Une durée fixe de trente ans donne, sous le II, trois tranches à 23 %, soit 69 % de la valeur en pleine propriété. Le barème du I, pour une tête d'usufruit de moins de 71 ans révolus, retient 40 %. Sur le même immeuble, la base varie du simple au double.

« De nature viagère » : ce que la Cour a réellement jugé

La motivation tient en une phrase, à lire en entier :

Trois enseignements, pas un de plus.

La qualité des parties est indifférente : une cession entre deux SCI peut relever du barème par âge.

Ce qui déclenche le I, c'est la mesure du droit sur une vie humaine. L'usufruit n'était consenti que « pour la durée de la survivance » de M. ou de Mme Z… : il est viager par construction, quel que soit son titulaire.

Enfin, la position est de principe : l'arrêt est publié au bulletin avec un sommaire, ce qui explique qu'à huit ans de distance il reste la référence.

Ce que l'arrêt ne dit pas

C'est ici que la lecture rapide devient coûteuse.

Il ne tranche pas la durée civile. L'article 619 du code civil énonce, dans une rédaction inchangée depuis 1804 : « L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. » La Cour ne l'écarte pas. Elle le mentionne pour dire qu'il est sans portée sur la question d'évaluation qui lui était posée. Sa formule — « peu important que cet usufruit entre personnes morales ne puisse excéder trente ans » — n'affranchit personne du plafond. La troisième chambre civile avait d'ailleurs cassé, au visa de l'article 619, un arrêt qui avait admis d'y déroger par conventions successives : « l'usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans » (Cass. 3e civ., 7 mars 2007, n° 06-12.568, publié au bulletin). En déduire que l'usufruit d'une société durerait jusqu'au décès de la tête d'usufruit, c'est faire dire à un arrêt fiscal une règle civile qu'il n'a jamais énoncée.

Il ne valide aucun montage. Rejeter un pourvoi sur une base de liquidation n'est pas approuver l'architecture de l'opération.

Il ne neutralise pas le contrôle. La doctrine administrative le rappelle sur le terrain voisin de l'IFI : la règle d'assiette s'applique « sous réserve du droit de contrôle de l'administration quant au but recherché lors du démembrement », l'administration pouvant recourir à l'article L. 64 du livre des procédures fiscales, « notamment dans le cas où l'interposition de la société résulte de la seule volonté d'éluder l'impôt » (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 40, version du 8 juin 2018). Une base de liquidation exacte ne dit rien de la solidité du motif économique.

L'usufruitier personne morale, vu de l'IFI

Le pont est explicite. Quand l'usufruitier d'un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable des parts détenues par le redevable retient « la seule valeur de l'usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société » (§ 40). Et dans les cas d'exception de l'article 968 du CGI, la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire suit « les règles fixées par l'article 669 du CGI » (§ 60) : le même article, pour un autre impôt.

Sujet distinct, traité dans notre article sur l'IFI et l'usufruit légal ou conventionnel. La qualification viagère ou temporaire emporte d'autres conséquences que l'enregistrement : voir l'usufruit temporaire logé en SCI.

Les trois questions à poser avant de signer

1. Sur quelle tête l'usufruit est-il mesuré, et l'acte le dit-il sans ambiguïté ? C'est cette clause, et elle seule, qui a fait basculer l'affaire Placimmo vers le I plutôt que vers le II.
2. Sur quelle base le service de la publicité foncière liquidera-t-il ? La question se pose avant la signature, pas après un refus d'enregistrement — avec le notaire, et si l'enjeu le justifie un avocat fiscaliste.
3. Quel motif économique documentez-vous ? Le même réflexe vaut pour un viager consenti à un proche ou pour un immeuble français détenu par une société étrangère.