Viager familial : ce qui déclenche la requalification en donation déguisée

L'essentiel en 30 secondes

• L'affaire : Comité de l'abus de droit fiscal, séance n° 3 du 3 avril 2025, affaire n° 2024-02, un viager consenti à une petite-nièce.
• Le point de bascule : des arrérages « d'un montant incompatible avec les ressources réelles de la débirentière ».
• La majoration n'est pas automatique : 80 % ou 40 %, selon le b) de l'article 1729 du CGI, en vigueur depuis le 1^er janvier 2009.
• Le Comité ne juge pas : il rend un avis. Le même jour, dans une autre affaire, il a écarté la requalification — et l'administration a refusé de le suivre.
• Le risque civil est distinct : l'article 918 du Code civil ne vise que les successibles en ligne directe.

Une rente que l'acheteuse ne pouvait pas payer

Par acte du 28 décembre 2016, M. Y vend à sa petite-nièce, Mme X, la pleine propriété d'un bien du Finistère, sa résidence principale, en conservant un droit d'usage et d'habitation. Prix : 180 000 euros, immédiatement convertis en une rente viagère de 12 377,24 euros par semestre payable à compter du 30 juin 2017.

M. Y décède le 21 avril 2018, seize mois après l'acte.

L'administration ne mène pas une enquête : elle exerce son droit de communication auprès des établissements bancaires. Elle constate que c'est M. Y qui, par des intermédiaires, a en réalité assumé la charge de la rente.

Sa proposition de rectification est datée du 25 octobre 2022, près de six ans après la vente, sur le fondement de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Le Comité cherche deux choses, pas une

La grille figure dans un autre avis rendu le même jour — la séance n° 1 dont il sera question plus bas. Sur le fondement de l'article 894 du Code civil, le Comité y écrit que « la qualification de libéralité suppose la conjonction d'un élément matériel, caractérisé par un avantage objectif attribué au bénéficiaire, et d'un élément intentionnel, traduisant la volonté chez le donateur de procurer cet avantage au bénéficiaire ». L'avis rendu sur le viager ne récite pas cette définition : il l'applique.

Il relève d'abord un indice d'intention : Mme X admet des liens affectifs forts avec M. Y, qui l'avait par ailleurs désignée bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie.

Il note ensuite que les arrérages avaient un « montant incompatible avec les ressources réelles de la débirentière ». C'est le test opérationnel, vérifiable avant de signer.

Il constate enfin que M. Y a remis à sa sœur, Mme A, et à sa nièce, Mme B — grand-mère et mère de l'acheteuse — des sommes que celles-ci ont transférées à Mme X « afin de lui permettre de fictivement assurer le paiement des frais d'acte et des arrérages ».

Suit un raisonnement en deux temps. Ces remises ne sont pas des libéralités à l'égard de Mmes A et B, qui ne les ont reçues « qu'à titre de dépôt » : elles attestent donc du caractère fictif du prix, que Mme X n'a pu régler qu'avec des fonds venus indirectement de son grand-oncle.

D'où la conclusion, qu'il faut lire avec son amorce :

80 % ou 40 % : la majoration se discute

C'est le point que la lecture rapide manque. Le b) de l'article 1729 du CGI prévoit deux taux : « 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire ».

Le taux plein suppose donc une constatation supplémentaire — d'où la phrase du Comité : « Mme X a été la principale bénéficiaire de l'acte constitutif de l'abus de droit ». Sans elle, le taux tombait à 40 %.

Des avis plus récents le confirment. Le 13 novembre 2025, sur deux cessions de parts requalifiées, le Comité caractérise pour l'un l'initiative principale et la qualité de principal bénéficiaire, pour l'autre — un mineur — la seule qualité de principal bénéficiaire.

Précision utile : ce b) vise l'abus de droit « au sens de l'article L. 64 ». Il ne mentionne pas l'article L. 64 A du LPF, en vigueur depuis le 1^er janvier 2021, qui vise les actes ayant pour motif principal d'éluder l'impôt. Ici, l'administration s'est placée sur le terrain de la fictivité.

Le coût ne se résume d'ailleurs pas à la majoration. La requalification fait basculer l'opération dans le tableau III de l'article 777 du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 30 décembre 2014 et toujours applicable en 2026 : 55 % entre parents jusqu'au 4^e degré inclusivement, 60 % au-delà.

Mme X relève de la première ligne. L'article 743 du Code civil fixe le décompte en ligne collatérale : « l'oncle ou la tante et le neveu ou la nièce sont au troisième degré ». Or l'avis désigne Mme B, mère de l'acheteuse, comme la nièce de M. Y : une génération de plus, donc le quatrième degré — et le taux de 55 %. Plus les intérêts de retard.

Le Comité rend un avis, pas un jugement

Le deuxième alinéa de l'article L. 64 du LPF est explicite : en cas de désaccord, le litige est soumis « à l'avis du comité de l'abus de droit fiscal ». Un avis. Pas une décision.

La preuve par les faits : le même 3 avril 2025, en séance n° 1, le Comité examine la cession de 50 304 actions d'une SAS pour 1 euro symbolique, valorisées 1 115 994 euros par l'administration — 1 343 210 euros réclamés solidairement au donataire et aux ayants droit du donateur.

Son rappel de principe mérite d'être cité :

Le cédant cherchait en réalité à sortir d'un différend professionnel avec son ex-gendre : intention libérale non établie, avis défavorable à l'administration. Mention finale du document : « l'administration a décidé de na [sic] pas se ranger à l'avis émis par le Comité. »

Deux séances, un même jour, deux sens opposés — et dans un cas l'administration passe outre. L'avis ne clôt pas le dossier : il détermine à qui incombera la charge de la preuve.

Ce qui, à l'inverse, tient

Un viager entre proches n'est pas suspect. Ce sont les mêmes critères, lus à l'endroit, qui le sécurisent.

Un bouquet réellement payé et tracé. Des arrérages virés du compte personnel du débirentier, à échéance fixe, sur toute la durée. Des revenus déclarés compatibles avec la charge de la rente — le critère exact retenu par le Comité. Un prix sérieux au regard de l'âge du crédirentier et de l'occupation du bien, donc un aléa réel. Et aucun flux en sens inverse entre les parties.

Rien de tout cela n'est une astuce de rédaction : c'est la description d'une opération qui a réellement lieu.

Le risque civil, lui, ne concerne pas les collatéraux

Le volet civil se joue ailleurs : entre héritiers, devant le juge.

L'article 918 du Code civil impute sur la quotité disponible « la valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe », l'excédent étant sujet à réduction — à la demande des seuls autres successibles en ligne directe n'ayant pas consenti.

Ce texte ne s'appliquait donc pas à Mme X, petite-nièce : il vise le viager consenti à un enfant. Autre risque, autres adversaires, autres délais — à ne pas confondre avec l'abus de droit fiscal, pas plus qu'avec la procédure de l'article L. 64 appliquée à un usufruit temporaire de parts de SCI.

Les trois questions à poser avant de signer

1. Le débirentier peut-il payer ? Ses revenus déclarés couvrent-ils les arrérages, année après année, sans apport extérieur ?
2. Le paiement sera-t-il traçable ? Bouquet et arrérages doivent partir de son compte, à date fixe, et le rester si sa situation se dégrade.
3. L'aléa est-il réel ? Prix et rente sont-ils cohérents avec l'âge du vendeur et l'occupation du bien — question à instruire avec le notaire, comme celle de la valorisation d'un usufruit viager ?

Ces trois questions ne sont pas une liste de conditions à réunir : elles n'ont de sens que si l'opération a réellement lieu. Une réponse construite pour l'occasion est précisément ce que le Comité recherche.